Las rentas del alquiler de vivienda solo podrán subir un 2% en 2023, se prorrogan contratos también en tácita reconducción, se suspenden desahucios en caso de inquilinos vulnerables y en algunas ocupaciones. Posible compensación para arrendadores afectados.
Alquiler de vivienda en 2023: qué medidas se aplican
El Gobierno decidió extender las medidas extraordinarias aplicables a contratos de alquiler de vivienda, dada la persistencia de una inflación elevada. Unas medidas se aplicarán durante todo el año 2023 y otras se prevén hasta el 30 de junio, con la idea de revisarlas llegado el momento. Así lo contempla en el Real Decreto- Ley 20/2022 de 27 de diciembre, publicado en el BOE de 28/12/2022 y vigente desde ese mismo día. Norma que ha sido luego modificada apenas 15 días después (por una disposición final del Real Decreto-Ley 1/2023 de 10 de enero) dando prueba una vez más del tipo de regulación precipitada al que está sometida la materia en los últimos años.
Hasta ahora, estas medidas han atenuado en parte las subidas anuales de renta para los inquilinos, pero también han supuesto una mayor carga para los arrendadores y en buena parte han contribuido a la extraordinaria subida del precio del alquiler en las grandes ciudades, como se ve en el gráfico. En particular, por lo referido a la falta de seguridad jurídica a la hora de recuperar la casa alquilada en caso de impago y a los problemas de la ya conocida “inquiocupación”. Este es el motivo por el que una de las medidas pretende, respecto de los contratos que llegan a término, extender los alquileres durante un periodo extra de seis meses, porque si esos inquilinos salen al mercado ahora se encontrarán con unos precios muy superiores a los que están pagando hasta la fecha.
Límite a la actualización de rentas de alquiler en 2023
En contratos de alquiler de vivienda vigentes, la actualización anual de la renta aplicable en todo 2023 queda limitada en la práctica al 2%. Los contratos con pequeños arrendadores podrán pactar otra actualización distinta, pero si no hay acuerdo, la subida máxima anual será del 2%. Así lo establece el art. 67 del R D-ley, que modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022 de 29 de marzo, que lo introdujo por primera vez.
Si usted es arrendador de vivienda, cuando toque la actualización anual de rentas en 2023 no podrá aplicar el IPC aunque lo diga el contrato, sino el IGC (Índice de Garantía de Competitividad), que también publica el INE cada mes y que tiene como característica principal el estar topado por abajo -en el 0%- y por arriba en el 2%. Por ejemplo, el IGC de febrero de 2023 fue del 6,14%, pero en su aplicación está topado legalmente al 2%.
Recordemos que a estos efectos se considera “pequeño arrendador” el que sea titular de hasta 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de uso residencial de hasta 1.500 m2, excluyendo garajes y trasteros. La futura Ley de Vivienda rebaja el límite hasta 5 inmuebles, con lo que habrá más «grandes tenedores».
El Gobierno afirma que la extensión durante un año más de la aplicación de este sistema de actualización a los alquileres de vivienda responde a razones de extraordinaria y urgente necesidad. Considera que el IPC ha dejado de ser –de manera coyuntural, tras alcanzar máximos de 35 años- una referencia adecuada para la actualización de los alquileres de vivienda. Pero esta medida hace recaer el peso de la inflación en el arrendador, sin tener en cuenta los ingresos del inquilino, que pueden ser elevados ya que no hay tope. Téngase en cuenta que algunas hipotecas a tipo variable han subido sus cuotas por encima del 30% a consecuencia de la subida del Euribor, y ante esas subidas sus titulares no gozan de la misma protección por el Gobierno que sí tienen los inquilinos de vivienda.
Para contratos nuevos, si va a firmar un contrato de alquiler ahora, desde ELCARTE ABOGADOS recomendamos seguir incluyendo el IPC como índice de actualización anual de la renta. Si llegado el año de cumplimiento de contrato siguiera vigente alguna limitación extraordinaria a la actualización de rentas, se aplicaría conforme a la norma que lo prevea.
La anunciada próxima Ley de Vivienda habla de actualizaciones de renta del 3% en 2024 y de un nuevo sistema a definir para 2025. Le informaremos puntualmente.
